е)
единый платеж – 1%;
ж) транспортный сбор – 3%.
– Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного
плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых
вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство,
рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая
2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект
составит 3000000 долл.
–
Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов
рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2),
причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в
июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года.
Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м.
в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо
Продукт
|
июн.
2009
|
июл.
2009
|
авг.
2009
|
сен.
2009
|
окт.
2009
|
нояб.
2009
|
дек.
2009
|
янв.
2010
|
фев.
2010
|
мар.
2010
|
Офисные помещения
|
3653
|
4871
|
6089
|
7306
|
8524
|
9742
|
10959
|
11568
|
11568
|
11568
|
Помещения общепит
|
|
719
|
719
|
719
|
719
|
719
|
719
|
719
|
719
|
719
|
Паркинг
|
|
|
|
|
|
|
|
45
|
60
|
75
|
–
Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом,
путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению.
Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически
равными сегодняшними:
а)
арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);
б)
арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);
в)
арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).
Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок
в размере 10% по всем категориям помещений.
Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта
представлена в таблице 3.3:
Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.
Строка
|
2009 год
|
2010 год
|
2011 год
|
2012 год
|
2013 год
|
2014 год
|
2015 год
|
Офисные помещения
|
1963907
|
5638316
|
6199834
|
6819656
|
7501830
|
8252487
|
9077990
|
Помещения общепит
|
110438
|
233963
|
257503
|
283243
|
311550
|
342683
|
376950
|
Паркинг
|
0
|
103104
|
138989
|
152890
|
168177
|
184991
|
203484
|
ИТОГО
|
2074345
|
5975383
|
6596326
|
7255788
|
7981557
|
8780160
|
9658424
|
–
Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о
составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что
будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием
проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и
таблице 3.5, соответственно.
Таблица 3.4 – План по персоналу
Должность
|
Кол-во
|
Зарплата, долл.
|
Платежи
|
Управление
|
|
|
|
директор
|
1
|
1200
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
бухгалтер
|
1
|
1000
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
юрист
|
1
|
800
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
Производство
|
|
|
|
инженер
|
1
|
700
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
сантехник
|
1
|
500
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
электрик
|
1
|
500
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
уборщик
|
2
|
300
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
охрана
|
4
|
400
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
Маркетинг
|
|
|
|
маркетолог
|
1
|
800
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
ВСЕГО
|
13
|
9700
|
|
Таблица 3.5 – Общие издержки
Название
|
Сумма, долл.
|
Платежи
|
Управление
|
|
|
коммунальные платежи
|
100
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
платежи за землю
|
1400
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
прочие
|
300
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
Маркетинг
|
|
|
реклама
|
100
|
Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
|
единовременная реклама
|
20000
|
Разовый платеж 01.06.2009
|
В проекте предусмотрен ежегодный рост
заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период
его окупаемости представлен в приложении А.
В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на
период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего
законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на
недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера
налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в
процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится
от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя
из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору
амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный
срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).
Анализ
движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в
таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в
динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели,
характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта
от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и
финансовой.
Следует
обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во
время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В
связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период
с 2009 по 2013 годы.
В ходе
инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного
долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним.
Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В
то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018
года.
Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой
прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе
метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность
между притоком денежных средств от операционной (производственной) и
инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в
том числе процентов по долгосрочным кредитам.
На основании чистого денежного потока рассчитываются основные
показатели оценки инвестиций:
–
чистый доход (NV);
–
чистый
дисконтированный доход (NPV);
–
индекс доходности (PI);
–
внутренняя норма рентабельности
(IRR);
–
срок окупаемости (PP);
–
дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].
В основе расчета этих показателей лежит
коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих
потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.
Коэффициент дисконтирования:
, (3.1)
где – коэффициент дисконтирования, в
долях единицы;
– норма дисконтирования, в долях единицы;
– номер года с момента начала инвестиционных вложений .
Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки
рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по
долгосрочным кредитам банка. Принятая
ставка дисконтирования равна 14%.
Условия финансовой реализуемости и показатели
эффективности рассчитываются на основании денежного потока CFt.
Чистым доходом (NV) называется накопленный
эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:
NV= ∑CFt, (3.2)
где CFt – чистый поток наличности
в году t,
долл.
Суммирование распространяется на все шаги расчетного
периода.
NV
проекта определен на основе данных приложения В строки 5 для 2006–2022 гг.
составляет: -5000000 – 2000000 – 11167292 – 5784283 + 4453072 + 4860646 + 5358232
+ 5229649 + 4051747 + 544 + 893483 + 6913420 + 7615642 + 8387843 + 9236731 + 10170426
+ 11197263 = 54417122 долл.
Чистый дисконтированный доход (другие названия – ЧДД,
интегральный эффект, Net Present Value, NPV) характеризует
интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина,
полученная дисконтированием (при постоянной ставке процента отдельно для
каждого года) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег,
накапливаемых в течении горизонта расчета проекта:
, (3.3)
где – чистая текущая стоимость
инвестиционного проекта, долл.;
– длительность проекта в годах;
– годовой доход от инвестиций в году t, долл.;
– инвестиционный капитал, вкладываемый в году t, долл.;
– коэффициент дисконтирования в году t, доли ед.;
Формулу по расчету NPV можно
представить в следующем виде:
.
(3.4)
Чистый дисконтированный доход показывает
абсолютную величину прибыли, приведенной к началу реализации проекта, и должен
иметь положительное значение, иначе инвестиционный проект нельзя рассматривать
как эффективный.
В рассматриваемом проекте NPV: -5000000∙1 – 2000000∙0,88 – -1167292∙0,77
– 5784283∙0,67 + 4453072∙0,59 + 4860646∙0,52 + 5358232∙0,46
+ +5229649∙0,40 + 4051747∙0,35 + 544∙0,31 + 893483∙0,27
+ 6913420∙0,24 + +7615642∙0,21 + 8387843∙0,18 + 9236731∙0,16
+ 10170426∙0,14 + 11197263∙0,12 = 1122009 долл. (строка 11 приложения В).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
|