Знание — сила. Библиотека научных работ.~ Портал библиофилов и любителей литературы ~ |
|
|
Описание конструктивных элементов и состояния
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Состояние здания |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Охранный статус здания |
нет |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Строительный статус здания |
требует капитального ремонта |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Состояние фасада |
удовлетворительное |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Состояние главного входа |
хорошее |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Внутренняя отделка мест общего пользования |
Требуется ремонт |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Анализ рынка нежилых помещений выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости г.Челябинска, представленных в оцениваемом объекте.
При разработке данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.
Данный анализ носит ограничительный характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.
помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:
1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно трудно зафиксировать – информация по проведенным сделкам крайне противоречива, часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;
2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи – информация близка к действительности;
3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах.
4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем современным требованиям к объектам недвижимости.
Купля-продажа складских помещений
В связи с отмеченной структурой помещений г. Челябинска, сделки-купли продажи наблюдаются по всем группам недвижимости.
Наиболее удачно в настоящий момент реализуются площади от 100 до 250 кв.м.
Сделки с более большими площадями происходят достаточно редко. Разброс цен достаточно велик от 3000 до 24000 рублей за кв. м. Основным фактором, регулирующим цены несомненно является местоположение. Основным спросом пользуются помещения 100-150 кв.м в центре, в местах с хорошим потоком пешеходов.
В отдаленных районах наблюдается стабилизация цен на уровне 4000-8000 рублей за кв.м.
Существенным фактором является и качество ремонта помещений.
В 2004 году на рынок города поступило большое количество площадей класса «А». Наблюдается избыток предложений по купле-продаже.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение
того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных
вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и
помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из
технических особенностей Объекта, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа
наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды
использования:
*жилое;
*офисное;
*торговое;
*производственное;
*складское.
При анализе оптимального варианта использования Оценщик провел качественный
анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным
критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения соответствует действительности Объекта оценки в качестве складских помещений, Оценщик принял решение, что производственное и складское назначение объекта соответствует критерию максимальной эффективности.
НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на
использовании оцениваемого объекта в качестве складских помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Складская планировка;
3) Расположение объекта далеко от центра;
4) Объект находится на 1-2 этажах.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого
объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого
объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Объект оценки расположен в районе нежилой застройки;
3) Наличие только одного входа;
Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
Факторы
Производственное и складское назначения
Офисные помещения
Торговые помещения
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
| Новости |
| Мои настройки |
|
|
© 2009 Все права защищены.
Отчет по оценке объекта недвижимости 
Наверх