Знание — сила. Библиотека научных работ.
~ Портал библиофилов и любителей литературы ~

Меню

Поиск

Отчет по оценке объекта недвижимости

Общая стоимость восстановления	руб.	456387,112

12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.

ИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Для определения устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные элементы и определяли их техническое состояние. Техническое состояние определялось группой экспертов: эксперт-оценщик ООО "Юридическое агентство оценки" и представители проектно-строительной организации ООО "Уралсибстрой", г.Челябинск. На основании экспертизы рассчитывался физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный процент износа вычисляли устранимый физический износ.

Неустранимый физический износ рассчитывался методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста зданий и сооружений.

Таблица 8

Конструктивный элемент

Удельный вес конструктив-ных элементов, %

Уд.вес с разбивкой,

Расчет-ный уд.вес

Физический износ элементов здания

По результатам оценки,%

Средневзвешен-ное значение

Фундаменты

0,60

Стены

19,71

3,94

Перегородки

7,29

0,73

Перекрытия

1,10

Крыша

3,75

1,13

Кровля

1,25

0,50

Полы

1,60

Окна

2,88

0,43

Двери

3,12

0,47

Отделочные покрытия

2,50

Внутренние санитарно- технические и электрические устройства

центральное отопление

2,8

2,80

0,70

холодное водоснабжение

0,4

0,40

0,06

горячее водоснабжение

0,6

0,60

0,12

канализация

0,8

0,80

0,16

электроснабжение

3,7

3,70

1,11

водоснабжение

7,8

7,80

1,95

вентиляция

3,9

3,90

1,37

Прочие работы

15,00

2,25

100

100,00

20,71

Оцениваемое помещение

63,03

13,05

Всего устранимый физический износ

43159,58

НЕИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или от даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Из этого соотношения вытекает следующая формула:

ФнИ = (ЭВ/ЭЖ) * ВС = 0,15 х (456387,112- 43159,58) = 413227,532 рублей

где ЭВ- эффективный возраст;

ЭЖ- срок экономической жизни;

ВС- восстановительная стоимость.

Экономический и функциональный износы

Данные виды износа в данном случае выражается:

Ø местоположением объекта оценки и учитывает, сложившийся в данном районе, уровень недозагрузки площадей;

Ø вероятность недополучения платежей в результате невыполнения арендаторами своих обязательств.

Ø Конструктивные особенности объекта, существенно влияющие на рыночную стоимость

Величина экономического и функционального износов рассчитывается методом капитализации рентных потерь.

Величина ставки капитализации и потерь арендных платежей приведены в разделе Доходный подход.

Эи = Потери в арендной плате /ставка капитализации

Эи = 118137,5 / 0,2150 = 549475,744 рублей

Стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с учетом накопленного износа составит:

Таблица 9

ПВС	456387,11
Устранимый износ	43159,58
Неустранимый износ	413227,53
Величина функционального и экономического износов	549475,74
Итого по затратному подходу	1462249,96

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом

С зат = 1462249,96 рублей

13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Новости

Мои настройки

Наверх