• Главная
• Биология и химия
• Иностранные языки и языкознание
• История и исторические личности
• Коммуникации связь цифровые приборы и радиоэлектроника
• Краеведение и этнография
• Кулинария и продукты питания
• Маркетинг реклама и торговля
• Мировая экономика МЭО
• Не Российское законодательство
• Немецкий
• Неопределено
• Нотариат
• Общениеэтика семья брак
• Основы права
• Охрана окружающей среды экология
• Философия
• Финансовое право
• Финансовый менеджмент финансовая математика
• Финансы деньги кредит
• Французский
• Хозяйственное право
• Цифровые устройства
• Этика эстетика
• Блог
• Карта сайта

Отчет по оценке объекта недвижимости
		594,83	793,10
С =	С2	=	153,79	743,33
	С3		-34,48	-45,98
	С4		2193,10	-731,03
	С5		6034,48	965,52

∆Х • Х = 1

Х• ∆Х = 1

С0 - средняя рыночная стоимость 1 кв.м торговой площади для оцениваемого объекта;

С1 - (+/-) = 594,83 поправка к стоимости 1 кв.м при улучшении/ухудшении местоположения на 1 балл;

С2 - (+/-)  =  153,79 поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении физического износа на 1%;

С3 - (+/-) = -34,48 поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении  качества отделки на один балл;

С4 - (+/-) =  2193,10 поправка к стоимости 1 кв.м при  изменении условий финансирования.

С5 - (+/-) = 6034,48  поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении доли полезной площади от общей площади на 0,1.

С = 5591,72 - 793,10 - 743,33 + 45,98 - 731,03 - 965,52   = 3774,83 рублей

Собщ. = 3774,83 х 3523,50 = 13300605,00 рублей

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная рыночным подходом, методом сравнительного анализа продаж с использованием элементов линейной  алгебры, составляет на дату оценки (с учетом НДС):

13 300 605,00 рублей

(Тринадцать миллионов триста тысяч шестьсот пять рублей 00 копеек)

12.  ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости  сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.  В затратном подходе стоимость недвижимости  равна  стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки  включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения (прав аренды) свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2.  Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение                    восстановительной стоимости объекта.

3.  Определение величины накопленного износа здания.

4.  Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для                получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление  к  рассчитанной  остаточной  стоимости  здания  стоимости                земли.

По согласованию с Заказчиком стоимость земельного участка или стоимость права аренды земельного участка, на котором расположено здание, не оценивается и в расчет рыночной стоимости объекта оценки не включается.

12.1.  ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ  ВОССТАНОВЛЕНИЯ  (ЗАМЕЩЕНИЯ)

Стоимость  строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом  же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.   

В данном отчете стоимость строительства  оценивается по полной стоимости восстановления.

Для оценки стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы.

 Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Расчет стоимости нового строительства здания (сооружения) по укрупненным показателям восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания- аналога.

В качестве здания- аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно- планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:

-          выбор объекта - аналога из базы нормативных данных;

-          корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

-          определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

-          перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 г.г. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные   работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

 Расчет стоимости нового строительства объекта оценки

Восстановительная стоимость 1 куб.м здания в ценах 1969 года для 2-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет 31,8 рублей, (УПВС, сб. № 28, табл. 93). Поправочный коэффициент по климатическим районам: Ккл = 1,07

                Таблица 6. Удельные веса конструктивных элементов составляют:

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес, в %

Фундаменты

3

Стены и перегородки

27

Перекрытия

11

Крыша

5

Полы

8

Проемы

6

Отделка

5

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

20

Прочие работы

15

Итого

100