Существуют два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока.

·         Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

·         Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

13.1  МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

            Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

·         Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

·         Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эксплутационный) валовой доход.

·         Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

·         Определение нормы капитализации.

·         Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

            Информация об источниках доходов и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:

Ø      местоположение,

Ø      доступ к объекту,

Ø      внешний вид,

Ø      состояние объекта,

Ø      качество конструкции,

Ø      рыночная привлекательность 

Ø      совокупность дополнительных удобств.

Арендная плата по сопоставимым объектам.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и прочих типов  нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с помещениями оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые сопоставимы  в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из них.

Таблица 10. Расчет ставки арендной платы