В качестве единицы сравнения была взята стоимость одного квадратного
метра общей площади выставляемого на продажу здания или его части. В настоящее
время в г. Москве ставки продажи 1 кв.м. зданий с офисными и торговыми
помещениями варьируются в зависимости от удобства их расположения, престижности
района, общей площади, конструктивных особенностей, технического состояния. Оценщиком
было произведено маркетинговое исследование рынка продажи с целью установления
типичных размеров ставок продажи для зданий, сопоставимых с оцениваемым
объектом. Выбор аналогов производился на основании информации полученной из
журнала «Недвижимость и цены» №39 (187) за 2007 г., www.newbase.ru, www.realsale.ru, www.doski.ru, www.mamadu.ru, www.aretaplus.ru, www.incom.ru, www.realtynews.ru, www.estvse.ru, а также в
результате непосредственных переговоров с лицами, уполномоченными выставлять
данные объекты на продажу.
Выборка данных приведена ниже:
Таблица № 8. Предложение сопоставимых объектов
|
Месторасположение
|
Тип здания
|
Общая площадь на продажу кв.м.
|
Стоимость 1 кв.м. площади, USD
|
|
м. Тушинская, 10 мин. пеш.
|
свободного назначения
|
2100
|
1048
|
|
м. 1905 года,
15 мин. тр.
|
административное
|
1109,7
|
3334
|
|
м. Октябрьское поле, 5 мин
пеш.
|
офисное здание
|
1323,1
|
3628
|
Таблица № 9. Предложение сопоставимых производственно-складских зданий
|
Месторасположение
|
Тип здания
|
Общая площадь на продажу кв.м.
|
Стоимость 1 кв.м. площади, USD
|
|
м. Бауманская, 10 мин. пеш.
|
складское
|
2000
|
1050
|
|
м. Рижская,
Шереметьевская ул., 15 мин. тр
|
производственно-складское
|
3000
|
2333
|
|
м. Тушинская,
10 мин. пеш.
|
производственно-складское
|
2194
|
774,9
|
4.1
Применяемые поправки
Поправка на рыночные условия (дата продажи)
Все объекты выставлены на продажу в декабре 2007 года. Учитывая этот
факт, оценщик счел возможным не делать поправки на рыночные условия и дату
продажи.
Поправка на стоимость реальной сделки
Для сравнения применялись цены предложения на рынке. Как известно,
стоимость реальной сделки отличается от цены предложения на 5% -15% в меньшую
сторону. Для расчетов оценщик счел целесообразным принять наименьшее значение
поправки.
Поправка на местоположение
При прочих равных условиях объекты оценки, расположенные в различных
районах г. Москвы, имеют разную стоимость. Все объекты-аналоги не требуют
введения дополнительных корректировок.
Поправка на
удобство подъездных путей
Поправка на
удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному
параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна.
Поправка на масштаб
При оценке следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена
единицы площади больших зданий ниже, чем, соответственно, небольших. Этот
момент при сравнении аналогов корректируется введением поправки на масштаб.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки)
Обосновывая эту корректировку, оценщик исходил из того, что первый и
второй объекты, не требуют проведения тех или иных работ для сопоставимости с
объектом оценки. Стоимость ремонта принималась в зависимости от технического
состояния аналогов.
При определении рыночной стоимости объекта необходимо учесть разницу в
общем состоянии объекта оценки и объектов-аналогов. Поправка на состояние внутренней
отделки носит абсолютный характер. Ее величина определяется затратами,
необходимыми для приведения объектов-аналогов в состояние, адекватное состоянию
оцениваемого объекта. Исходя из проведенного экспертами анализа рынка
аналогичных объектов недвижимости, в зависимости от уровня отделки и удобства
помещений офисного или свободного назначения разница в цене за кв.м. при прочих
равных показателях может варьироваться в пределах от 50 до 250 $ за 1 кв. м.
4.2 Расчет
рыночной стоимости здания путем введения корректировок
Таблица № 10. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
|
Характеристики
|
Оцениваемое
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3
|
|
Источник
информации
|
|
Интернет-портал www.doski.ru
|
Интернет-портал www.realsale.ru
|
Интернет-портал www.aretaplus.ru
|
|
Общая
площадь, кв.м.
|
72,70
|
2100
|
1109.7
|
1323.1
|
|
Местоположение,
краткое описание.
|
м. ул. 1905
года
|
м. Тушинская
|
м. 1905 года,
Шелепихинская наб.
|
м. Октябрьское
поле
|
|
Передаваемое
право
|
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
|
Функциональное
назначение
|
Административное
|
свободное
|
административное
|
офисное
|
|
Цена
предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD
|
|
1048
|
3334
|
3628
|
|
Техническое
состояние
|
хорошее
|
плохое
|
хорошее
|
хорошее
|
|
Транспортная
доступность
|
15 м.п.
|
10 м. п.
|
15 м. тр.
|
5 м. п.
|
|
Поправки
|
|
|
|
|
|
Поправка на
стоимость реальной сделки
|
|
-5%
|
-5%
|
-5%
|
|
Поправка на
местоположение
|
|
10%
|
5%
|
10%
|
|
Поправка на
техническое состояние, USD
|
|
50
|
0
|
0
|
|
Поправка на
масштаб, USD
|
|
200
|
150
|
150
|
|
Скорректированная
стоимость 1 кв.м
|
|
1345
|
3475,7
|
3941
|
|
Средняя
цена, USD
|
2920,6
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, USD
|
212 328
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, РУБ
|
5 690
390
|
|
Таблица № 11. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5
|
Характеристики
|
Оцениваемое
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3
|
|
Источник
информации
|
|
Интернет-портал www.incom.ru
|
Интернет-портал www.incom.ru
|
Интернет-портал www.newbase.ru
|
|
Общая
площадь, кв.м.
|
427,50
|
2100
|
1109.7
|
2194
|
|
Местоположение,
краткое описание.
|
м. Ул. 1905
года
|
м. Бауманская
|
м. Рижская,
Шереметьевская ул.
|
м. Тушинская
|
|
Передаваемое
право
|
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
|
Функциональное
назначение
|
Производственно-складское
|
складское
|
Производственно-складское
|
Производственно-складское
|
|
Цена
предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD
|
|
1050
|
2333
|
774.9
|
|
Техническое
состояние
|
удовлетворительное
|
плохое
|
удовлетворительное
|
удовлетворительное
|
|
Транспортная
доступность
|
15 м.п. от м. Ул. 1905 года, подъезд с 3-го
кольца
|
10 м. п.
|
15 м. тр.
|
10 м. п.
|
|
Поправки
|
|
|
|
|
|
Поправка на
стоимость реальной сделки
|
|
-5%
|
-5%
|
-5%
|
|
Поправка на
местоположение
|
|
0%
|
10%
|
15%
|
|
Поправка на
техническое состояние, USD
|
|
50
|
0
|
0
|
|
Поправка на
масштаб, USD
|
|
150
|
100
|
150
|
|
Скорректированная
стоимость 1 кв.м
|
|
1197,5
|
2538
|
996,6
|
|
Средняя
цена, USD
|
1577,4
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, USD
|
674 339
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, РУБ
|
18 072
285
|
|
Таблица № 12. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
|
Характеристики
|
Оцениваемое
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3
|
|
Источник
информации
|
|
Интернет-портал www.doski.ru
|
Интернет-портал www.realsale.ru
|
Интернет-портал www.aretaplus.ru
|
|
Общая
площадь, кв.м.
|
114,60
|
2100
|
1109.7
|
1323.1
|
|
Местоположение,
краткое описание.
|
м. ул. 1905
года
|
м. Тушинская
|
м. 1905 года,
Шелепихинская наб.
|
м. Октябрьское
поле
|
|
Передаваемое
право
|
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
|
Функциональное
назначение
|
Административное
|
свободное
|
административное
|
офисное
|
|
Цена
предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD
|
|
1048
|
3334
|
3628
|
|
Техническое
состояние
|
хорошее
|
плохое
|
хорошее
|
хорошее
|
|
Транспортная
доступность
|
15 м.п.
|
10 м. п.
|
15 м. тр.
|
5 м. п.
|
|
Поправки
|
|
|
|
|
|
Поправка на
стоимость реальной сделки
|
|
-5%
|
-5%
|
-5%
|
|
Поправка на
местоположение
|
|
10%
|
5%
|
10%
|
|
Поправка на
техническое состояние, USD
|
|
50
|
0
|
0
|
|
Поправка на
масштаб, USD
|
|
150
|
100
|
100
|
|
Скорректированная
стоимость 1 кв.м
|
|
1295
|
3425,7
|
3891
|
|
Средняя
цена, USD
|
2870,6
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, USD
|
328 971
|
|
|
Оценочная
стоимость объекта недвижимости, РУБ
|
8 816
423
|
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26
|
Знание — сила. Библиотека научных работ.
Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" 
Наверх