оценки на действительную дату оценки.

2. Оценка косвенных издержек, имеющих место  после окончания  

    строительства,  для придания новому сооружению соответствующего

    рыночному уровню занятости и обустройства.

3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской

   прибыли.

4. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений

    объекта оценки.

6.2.1. Оценка восстановительной стоимости.

Стоимость строительства можно оценить двумя способами:

по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Учитывая результаты исследования о наиболее эффективном использовании объекта как существующего, целесообразно сохранить категорию капитальности и огнестойкости, поэтому в данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления с использованием сметной стоимости строительства.

Оцениваемый объект, расположен в Томской области (Российская Федерация), на основании “Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений”, утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года приложение 3, относится к I климатическому  району, II территориальному поясу.

При определении полной восстановительной стоимости зданий  были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984  годов на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен  2005 года.

Основная формула настоящего расчета:

                    CC = (ПВС + КИ + ПП) × Нс;

     где:  СС - стоимость строительства; КИ  - косвенные издержки, не  

     учтенные УПВС; ПП - прибыль предпринимателя; Нс  - сумма

              налоговых ставок; V  – строительный объем здания в куб. м.;

             ПВС = V × УПВ69 × И69- 84 × И84-91 × И91-2005,    

УПВ69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили Сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов”;

И84-91 – коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14Д от 06.09.90 г.)

И91-2005 – индекс для перехода от базисных цен к ценам на дату оценки. Индекс удорожания СМР получен по данным Территориального строительного комитета Администрации  Томской области по объектам сельскохозяйственного назначения в ценах на IV квартал 2005 г. 

                      Коэффициент перевода цен

 а). В цены 1984 г. – 1,18;   территориальный коэффициент – 1,03;                                   

 б). В цены 1991 г. – 1,59;   территориальный коэффициент – 1,06;

Индекс перехода от базисных цен к ценам на дату оценки общий для сельскохозяйственной отрасли – 24,70  (с учетом территориального коэффициента).

6.2.2. Расчет износа зданий и сооружений.

Для оценки износа существует несколько методов (метод сравнения продаж, метод экономического возраста, метод разбивки и т.д.). Воспользуемся методом разбивки, как наиболее подходящим в нашем случае и дающим наиболее точные результаты. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех ви­дов износа, к которым относятся:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естествен­ных процессов в эксплуатации. Он выражается в старении и изна­шивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктив­ных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Устранимый физический износ - если затраты на его ис­правление меньше, чем добавляемая при этом стоимость, включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе по­вседневной эксплуатации.

Неустранимый физический износ - если затраты на его ис­правление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, соз­данным для таких же целей.

Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техни­ческим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стои­мость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компо­нентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину при­бавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Принимаем величину функционального износа равной 25%.

Износ внешнего воздействия вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законо­дательных условий и т.д.:

                           Иэ=(1- (Вф/Вн)n) × 100%,

      где     Вф – фактическая выработка; Вн – номинальная выработка;

       n = 0.9 для недвижимости.

Принимая фактическую выработку в размере 30% от номинальной, получаем величину износа внешнего воздействия в размере 37%.

Общий износ (Ио) определялся по формуле:

Ио =1- (1 - Иф) × (1 - Им) × (1 - Иэ) × 100 %.

Удельный вес и износ отдельных конструктивных элементов

 сооружений предприятия.

1. Рабочая башня.                                                                                Таблица 6.4.